Financiamento imobiliário: como funciona e qual banco escolher

O financiamento imobiliário é a principal forma de realizar o sonho da casa própria no Brasil. Com prazos que podem chegar a 35 anos e taxas de juros variadas, entender como funciona cada modalidade é essencial para fazer a melhor escolha e economizar milhares de reais ao longo do contrato.

Como Funciona o Financiamento Imobiliário

No financiamento imobiliário, o banco paga o valor do imóvel ao vendedor e você assume uma dívida de longo prazo com a instituição financeira. O imóvel fica como garantia (alienação fiduciária) até a quitação total do contrato. As parcelas são compostas por:

• Amortização: valor que reduz o saldo devedor
• Juros: remuneração do banco pelo empréstimo
• Seguros obrigatórios: MIP (morte e invalidez) e DFI (danos físicos ao imóvel)
• Taxa de administração: cobrada mensalmente por alguns bancos

Tipos de Financiamento: SFH e SFI

Existem dois sistemas principais de financiamento no Brasil:

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

• Imóveis de até R$ 1,5 milhão
• Permite usar o FGTS para entrada, amortização ou pagamento de parcelas
• Financia até 80% do valor do imóvel
• Prazo máximo de 35 anos
• Taxas de juros reguladas (menores que SFI)

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

• Imóveis acima de R$ 1,5 milhão
• Não permite uso do FGTS
• Pode financiar até 90% do imóvel (varia por banco)
• Taxas de juros livres, geralmente mais altas

Sistemas de Amortização: SAC vs PRICE

A escolha do sistema de amortização impacta diretamente no valor das parcelas e no total de juros pagos:

Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante)

As parcelas começam mais altas e vão diminuindo ao longo do tempo. A amortização é fixa, enquanto os juros reduzem conforme o saldo devedor diminui. É a opção mais econômica no total de juros pagos.

Tabela PRICE

As parcelas são fixas durante todo o financiamento (sem considerar correção). No início, você paga mais juros e menos amortização. Ideal para quem precisa de previsibilidade no orçamento, mas paga-se mais juros no total.

Tipos de Taxa de Juros

• Taxa Fixa (TR): Juros pré-definidos + TR (Taxa Referencial). Mais previsível, tradicionalmente mais usada.
• Taxa atrelada à Poupança: Taxa fixa + rendimento da poupança. Acompanha a Selic.
• Taxa IPCA+: Taxa fixa + inflação. Parcelas menores no início, mas com risco de aumento.

Comparativo: Taxas de Juros dos Principais Bancos (2025)

As taxas variam conforme perfil do cliente, relacionamento com o banco e valor do imóvel. Confira uma média do mercado:

• Caixa Econômica Federal: a partir de 8,99% a.a. + TR (líder de mercado)
• Banco do Brasil: a partir de 9,39% a.a. + TR
• Itaú: a partir de 10,49% a.a. + TR
• Bradesco: a partir de 10,49% a.a. + TR
• Santander: a partir de 10,99% a.a. + TR
• Inter: a partir de 10,90% a.a. + TR

Pequenas diferenças na taxa de juros representam dezenas de milhares de reais em um financiamento de 30 anos. Compare sempre!

— Dica Money Hoje

Qual Banco Escolher?

A escolha do banco deve considerar diversos fatores além da taxa de juros:

• Caixa: Melhores taxas, ideal para usar FGTS e programas como Minha Casa Minha Vida
• Banco do Brasil: Boas taxas para correntistas, especialmente funcionários públicos
• Itaú e Bradesco: Agilidade na aprovação e bom atendimento digital
• Santander: Flexibilidade na análise de crédito
• Bancos digitais: Menos burocracia, mas menos opções de negociação

Documentos Necessários

Para solicitar um financiamento imobiliário, você precisará de:

• RG e CPF (ou CNH)
• Comprovante de estado civil
• Comprovante de renda (holerites, IR, extratos)
• Comprovante de residência
• Carteira de trabalho (para CLT)
• Documentos do imóvel (matrícula, IPTU, habite-se)

Como Usar o FGTS no Financiamento

O Fundo de Garantia pode ser utilizado de três formas no financiamento SFH:

• Entrada: Complementar o valor da entrada, reduzindo o montante financiado
• Amortização: Reduzir o saldo devedor a cada 2 anos
• Pagamento de parcelas: Abater até 80% do valor de 12 parcelas consecutivas

Para usar o FGTS, você deve ter pelo menos 3 anos de trabalho sob regime CLT (não precisa ser consecutivo), não ter outro financiamento ativo no SFH e não ser proprietário de imóvel na mesma cidade.

Dicas para Conseguir Melhores Condições

• Simule em vários bancos: As taxas variam muito entre instituições
• Negocie: Bancos têm margem para reduzir taxas, especialmente se você trouxer o salário
• Aumente a entrada: Quanto maior a entrada, menor a taxa de juros
• Mantenha o nome limpo: Score alto resulta em melhores condições
• Considere a portabilidade: Se já tem financiamento, pode transferir para banco com taxa menor

Custos Extras do Financiamento

Além das parcelas, prepare-se para os custos iniciais:

• ITBI: Imposto de transmissão (2% a 3% do valor do imóvel)
• Registro em cartório: Cerca de 1% do valor
• Avaliação do imóvel: R$ 500 a R$ 3.000
• Tarifa de abertura de crédito: Varia por banco

Use nossa calculadora de juros compostos para simular quanto você pagará ao longo do financiamento e compare com investir esse dinheiro. Às vezes, alugar e investir a diferença pode ser mais vantajoso.

As taxas e condições apresentadas são médias de mercado e podem variar. Consulte diretamente os bancos para obter propostas personalizadas para seu perfil.

— Aviso importante